Warum es für eine Baufinanzierung keinen Tarifrechner gibt

Berechnen und prüfen sind zwei verschiedene Dinge

Ein Stromtarif hat einen Preis, der für alle gilt, die am selben Ort denselben Verbrauch haben. Deshalb reichen dort zwei Angaben. Der Anbieter trägt kein Risiko, das von dir persönlich abhängt: Zahlst du nicht, dreht er den Hahn zu.

Bei einem Baukredit über mehrere Hunderttausend Euro und zwei Jahrzehnte ist genau das anders. Die Bank trägt das Risiko, dass du in fünfzehn Jahren nicht mehr zahlen kannst, und das Risiko, dass die Immobilie dann weniger wert ist als die Restschuld. Beides lässt sich nicht pauschal bepreisen, sondern nur an deinem konkreten Fall.

Deshalb gibt es für eine Baufinanzierung keine Preisliste, die man abrufen könnte. Es gibt eine Prüfung, und erst an deren Ende steht ein Zins.

Woran der Zins tatsächlich hängt

Vier Größen bestimmen im Wesentlichen, welche Kondition dir angeboten wird. Keine davon kann ein Rechner vorher kennen.

• Die Eigenkapitalquote. Je mehr vom Kaufpreis du selbst trägst, desto weniger muss die Bank im Notfall über die Immobilie wieder hereinholen. Das ist der Hebel mit der größten Wirkung auf den Zins.
• Der Objektwert. Die Immobilie ist die Sicherheit. Lage, Art und Zustand entscheiden darüber, was sie der Bank im Zweifel wert ist, und deshalb fragt jedes Formular nach Postleitzahl, Ort und Wohnfläche.
• Deine Einkommenssituation. Sie beantwortet die Frage, ob die Rate über die Laufzeit tragbar ist.
• Die Zinsbindung. Eine lange Bindung nimmt dir Unsicherheit und verschiebt sie zur Bank. Das kostet in der Regel etwas Zins.

Was ein Anfrageformular von dir braucht

Das Formular auf der Baufinanzierungs-Seite führt durch drei Schritte: Angaben zur Finanzierung, Kontaktdaten, Anfrage absenden. Pflicht sind der Finanzierungszweck, Postleitzahl und Ort, die eigengenutzte Wohnfläche, der Kaufpreis beziehungsweise Objektwert und der gewünschte Darlehensbetrag.

Freiwillig sind Eigenkapital, monatlicher Nettoverdienst, Wunschrate und Auszahlungstermin. Hier lohnt eine bewusste Entscheidung: Je weniger du angibst, desto grober fällt das Angebot aus, das du zurückbekommst. Umgekehrt sind Einkommensangaben sensible Daten, und du entscheidest, wie viel du vor dem ersten Gespräch preisgibst.

Sinnvoll ist, die Zahlen vorher zusammenzusuchen. Wer mitten im Formular merkt, dass er den Kaufpreis nicht parat hat, bricht ab und fängt später von vorn an.

Anfrage ist nicht Antrag

Eine Anfrage fordert ein Angebot an. Sie ist kein Kreditantrag, begründet keinen Vertrag und verpflichtet dich zu nichts. Du bekommst daraufhin ein Angebot, über das du sprechen kannst, und kannst es genauso gut liegen lassen.

Das ist auch der Grund, warum am Ende Kontaktdaten stehen: Ohne Rückkanal gibt es kein individuelles Angebot. Wer das nicht möchte, hat an dieser Stelle schlicht noch nichts zu holen, denn eine Zahl ohne Prüfung wäre nur eine Behauptung.

Mit diesen drei Zahlen vergleichst du zwei Angebote

Sobald konkrete Angebote vorliegen, wird vergleichen wieder möglich. Nur eben nicht am Sollzins, der dafür die schlechteste der verfügbaren Zahlen ist.

• Der effektive Jahreszins. Er enthält die Nebenkosten der Finanzierung und ist genau dafür gemacht, unterschiedlich kalkulierte Angebote auf eine gemeinsame Größe zu bringen.
• Die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Sie macht sichtbar, wie groß der Teil ist, den du zu unbekannten künftigen Konditionen weiterfinanzieren musst. Zwei Angebote mit gleicher Rate können hier weit auseinanderliegen.
• Das Sondertilgungsrecht. Wie viel du jährlich zusätzlich tilgen darfst, ohne Entschädigung zu zahlen, entscheidet darüber, ob du auf eine Erbschaft oder eine Gehaltserhöhung reagieren kannst.